城市更新的巨轮正碾过中国城镇化的深水区。2024年，全国实施城中村改造项目1863个，惠及居民136.7万户，建设筹集安置房189.4万套——这组数字的背后，是一场关乎3.5万亿元市场规模的深刻变革。2024年11月，住房城乡建设部、财政部联合发文，将城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市扩大到近300个地级及以上城市，标志着这一民生工程从"重点城市攻坚"全面转向"全国范围普惠"。

2026年一季度，广州104个城市更新项目投资已达358亿元，天河、白云、黄埔三区齐头并进，天河智慧城片区凌塘新村连片开发蓄势待发，黄埔旧改核发房票近5000张、使用专项借款资金67亿元。这些鲜活的一线信号表明：城中村改造已不再是纸上蓝图，而是正以雷霆之势重塑中国城市肌理。

一、国内外对比分析

(一)城中村：中国城镇化的"独特印记"

根据中研普华产业研究院《》显示：城中村是中国急速城市化进程中诞生的特殊产物——农村集体土地被城市建成区包围或半包围，土地权属复杂、建筑密度高、基础设施薄弱、公共服务缺失，却又处于城市空间体系内部。据住房和城乡建设部统计，全国纳入地方政府改造计划的城中村数量超过1.8万个，涉及常住人口约6500万人。这种"都市里的村庄"，全球难寻其二。

(二)国际镜鉴：从"消灭贫民窟"到"有机更新"

国外虽无与城中村内涵完全相同的城市功能区，但19世纪西方城市化进程中的贫民窟与之有着惊人相似。早期西方学者多数主张清除，美国纽约、芝加哥以及英国曼彻斯特等城市在20世纪40年代开展了大规模"城市更新"运动，以"消灭贫民窟"为口号。然而，简单粗暴的推倒重建带来了社区瓦解、文化断裂等后遗症，促使后来的城市更新转向"有机更新"与"社区营造"的思路。

反观中国，本轮城中村改造从顶层设计上便避免了重蹈覆辙。不同于2015年棚改以货币化安置去库存为核心目标，本轮改造坚持"留改拆"并举、严格限制大拆大建，采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种路径分类推进，更强调可持续运营与民生保障。这一制度设计的进化，体现了中国城市治理理念从"速度优先"向"质量为王"的深刻转型。

(三)与棚改的本质分野

本轮城中村改造与上一轮棚改存在九大核心差异：土地性质上，城中村土地归集体所有，改造需先完成土地性质转化，流程远比国有土地上的棚改复杂;政策意图上，棚改侧重去库存，城中村改造注重扩内需、惠民生;实施范围上，棚改面向全国，城中村改造集中于超大特大城市并逐步扩大;资金平衡上，棚改依赖地产销售回笼，城中村改造强调综合运营与长期收益。可以说，城中村改造是在"房住不炒"与"租购并举"框架下的全新范式，而非棚改的简单翻版。

城中村改造已形成"上游资源整合—中游开发运营—下游服务配套"的垂直分工格局，产业链深度重构正在加速。

(一)上游：政府与村集体构建资源池

上游环节以"规划审批+土地整理"为核心，政府与村集体通过明确改造方案、完成清产核资、理顺土地权属，构建项目资源池。深圳明确"拆除新建、拆整结合、整治提升"三类路径，广州则以立法形式规范改造方案须经村集体经济组织三分之二以上成员同意，确保程序正义。

(二)中游：施工企业与改造运营商形成竞争层

中游是产业链的核心战场。大型房企凭借资本与经验优势主导超大特大城市项目，通过"商住用地捆绑+配套商业运营"实现现金流平衡;地方国企依托政策资源深耕区域市场，广州城建集团、郑州城建集团等通过PPP模式参与安置房建设;区域民企则以差异化服务切入细分领域，在历史建筑保护与文化传承方面打造标杆项目。

值得关注的是，2026年起征拆迁工作加速向政府平台、国央企集中，民企完全按市场化手段推进征拆的方式逐步退出，转而在前期策划、产业导入等环节发挥优势。这一格局重塑，既是对过去市场化征拆中补偿标准不透明、贫富差距拉大等问题的纠偏，也是应对当前复杂市场预期下项目高效推进的务实之选。

(三)下游：精细化运营开辟新蓝海

下游环节正从粗放式开发向精细化运营转型。商业运营、物业服务、智慧管理系统等细分领域涌现专精特新企业。装配式建筑、智能安防系统、绿色建筑技术的广泛应用，使改造效率与品质实现质的飞跃。广州某项目通过智慧管理系统整合社区安防、环境监测、能源管理等功能，深圳将旧村落改造与科创园区结合实现"产城融合"——这些实践表明，下游运营已成为价值创造的新引擎。

(一)政策深化：从"资金倾斜"到"制度创新"

随着"十五五"规划编制启动，城中村改造已纳入国家新型城镇化战略核心任务。2026年4月，漳州市印发城市更新实施意见，明确到2030年城市更新取得重要阶段性成效，探索具有地方特色的可持续更新模式。政策支持正从单一资金扶持转向制度创新，集体土地入市、税负减免等长效机制有望破题。

(二)模式革新：房票安置与多元补偿成主流

房票安置正在从边缘走向中心。广州、郑州、武汉、南京等核心城市纷纷落地房票政策，以"房票"替代纯货币化安置，既缓解了地方财政的前期资金压力，又将改造需求与存量商品房市场精准对接。补偿方式也更加多元化，涵盖货币安置、产权置换、社会保障及就业扶持等综合方案，"居民参与式规划"正成为标配。

(三)技术驱动：智慧化与绿色化双轮并进

5G、物联网、AI等技术正深度融入改造全流程。通过智能传感器实时监测建筑安全，利用大数据优化公共服务资源配置，实现"规划—建设—运营"的数字化闭环。绿色技术同样成为改造标配：光伏一体化屋顶、雨水回收系统、垂直绿化、海绵城市设计等技术的应用，使建筑能耗显著降低，同时通过长期运营收益提升资产价值，形成"投资—改造—收益"的良性循环。

(四)文化觉醒：从"物理空间保护"到"社会记忆延续"

当前改造中文化传承不足的问题日益凸显——部分项目千村一面，部分则生硬植入外来元素。杭州某项目在改造中保留宗祠、古树等历史符号，通过数字化技术建立社区文化档案，使新居民既享受现代便利，又保留文化认同感。这种从"物理空间保护"向"社会记忆延续"的升级，将成为未来项目差异化竞争的关键维度。

(五)资金破局：多元融资构建"阶段适配"矩阵

资金始终是核心挑战。当前已形成"财政+专项债+专项借款+商业银行贷款+REITs"的多元融资体系。截至2025年初，全国已有1000余个城中村改造项目借助专项债券成功筹集资金，累计发行金额接近2600亿元。基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点范围有望向城中村改造项目延伸，为社会资本提供退出通道。广州海淀区半壁店项目的实践表明，"基础收益+增值收益"双轮驱动模式，能有效破解"收益自平衡"难题。

(一)区域选择：紧盯"三大增长极"

粤港澳大湾区、长三角、成渝双城经济圈将继续占据改造总量的六成以上。广州2026年宣布投入2200亿元用于城市更新，未来三年旧改项目总投资约2.3万亿元;深圳白石洲、广州猎德村等标杆项目已验证市场化运作的可持续性。投资者应优先布局财政能力强、政策落地快、存量规模大的头部城市。

(二)赛道卡位：聚焦"运营+科技+文化"三条主线

传统开发模式的利润空间正在收窄，而下游运营、智慧管理、文化赋能等细分赛道正释放巨大价值。装配式建筑、绿色建材、智慧社区解决方案等领域的专精特新企业值得重点关注。同时，REITs等金融工具为长期资本提供了参与渠道，以保障性租赁住房为基础资产发行REITs已有成功案例。

(三)风险防控：建立"三道防线"

一是所有资金用途全程留痕，避免交叉混用;二是设置偿债准备金，按融资总额的一定比例计提;三是定期开展资金使用合规性自查。在"懂政策、善组合、控风险"的框架下，根据项目类型、实施阶段、主体资质动态调整融资组合，方能实现资金高效利用与项目顺利推进的双重目标。

(四)合作生态：构建"政企民"协同体

城中村改造的社会属性决定了必须平衡开发效率与居民权益。未来的赢家，必是那些能精准把握区域政策节奏、构建多元合作生态、强化社区治理能力的企业。政府主导做地、国央企承担征拆、民企聚焦运营与产业导入——这一分工格局下，找准自身定位比盲目扩张更为关键。

如需了解更多城中村改造行业报告的具体情况分析，可以点击查看中研普华产业研究院的《》。