当中国城镇化率突破六十七个百分点的门槛，城市发展的底层逻辑已发生根本性逆转。大规模征地拆迁、大拆大建的狂飙时代一去不返，取而代之的，是以"留改拆并举、以保留提升为主"为核心原则的存量提质新纪元。

2026年，《城市更新"十五五"规划》正式获批落地，标志着旧城改造从试点探索全面迈入系统深化阶段。规划明确提出，到2030年城市更新行动取得重要进展，人居环境明显改善，文化遗产有效保护。国务院新闻办公室6月8日召开的政策例行吹风会上，住建部、国家发改委、财政部、自然资源部四部门联合详解，进一步释放出严控大规模拆除、聚焦老旧小区与地下管网改造、探索可复制推广机制的强烈信号。

这不是一次短期刺激，而是一场长期国策的落地。旧城改造，正在重塑中国城市的骨骼与灵魂。

从宏观数据看，行业已走过起步探索、模式探索、快速发展三个阶段，正步入"规模放量期"。2025年全国新开工改造城镇老旧小区逾两万七千个，完成投资逾一千三百亿元;地下管网建设改造超十五万公里。市场规模已突破万亿量级，并向更高量级持续攀升。旧城改造已从"选择题"变成"必答题"，成为撬动内需、推动城市高质量发展的核心引擎。

(一)政策格局：从碎片化走向系统化

根据中研普华产业研究院《》显示：2026年的旧城改造政策体系，已从过去的单点突破演变为全链条覆盖。国务院《城市更新"十五五"规划》勾勒出六大重点任务，配套七大政策举措，涵盖投融资体系、存量土地盘活、房屋全生命周期安全管理、多主体协同参与等维度。地方层面更是百花齐放——北京推出七十五项改革创新举措，上海首钢园将工业遗存与冬奥赛事完美融合，杭州浙工新村实现居民自筹占比近九成六的自主更新，深圳则以CIM平台对全市老旧小区统一调度，降低运维成本约两成。

住建部明确规定，城市更新单元内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的百分之二十，拆建比严格控制。这意味着依赖高杠杆、高周转的传统房地产开发逻辑将彻底失效，取而代之的是对资产长效运营和产业导入能力的考验。

(二)市场格局：三大赛道并进

当前市场呈现出高度细分和结构化特征。老旧小区改造是基本盘，占整体市场六成以上;基础设施升级紧随其后，占比约三成;历史街区活化虽占比尚小，但增长潜力巨大。区域上，东部沿海占据半壁江山，中部次之，西部在大开发战略下增速有望超越东部。

社会资本参与度已从过去的三成左右提升至近六成，PPP模式、EOD模式、REITs等金融工具日趋成熟。截至2026年6月，全国现存七千七百余家城市更新相关企业，华南地区占比近半，成立五至十年的企业占比最高，行业以老牌企业为主导。

(三)核心挑战

利益协调难度大、资金压力突出、专业人才稀缺仍是行业三大痛点。旧城改造涉及居民、产权方、开发商等多方利益，部分项目仅民意征集与跨部门审批就耗时超十八个月。单纯依赖政府财政投入难以支撑大规模改造需求，而市场资金因盈利预期不明往往持观望态度。

旧城改造已形成"上游规划设计—中游建设施工—下游运营管理"的全产业链生态，每个环节都在经历深刻重塑。

(一)上游：从"图纸设计"到"全域统筹"

城市体检已成为法定前置基建，全国已有六百余个地级及以上城市启动常态化城市体检。伴随CIM平台与数字孪生技术普及，未接入市级CIM数据库、未布设物联感知终端的项目，一律无法通过规划审核。上游企业的入场券，已从单纯的设计能力升级为数字化技术与政企协同能力的综合比拼。

(二)中游：技术替代传统人力

施工生态形成三大阵营：拆除重建工程由大型央企主导;综合整治工程以中小施工企业、本地装修团队为主力;地下管网改造则是最大增量赛道，未来五年改造总量近六十万公里、总投资约四万亿元。非开挖修复技术渗透率已达四成以上，直接带动管道检测、特种修复设备、智能监测仪器订单大幅增长。建材与设备赛道告别低价竞争，绿色低碳、智能适配成为核心采购指标。

(三)下游：从"完工交付"到"价值永续"

行业正式从"工程思维"全面转向"资产思维"。运营已形成三级体系：基础运维层提供稳定现金流，平台运营层依托CIM承接智慧治理需求，生态服务层则涵盖产业运营、商业孵化、养老托育、碳资产运营等高附加值业态。长效运营的核心是打破单一收入结构，管网数据服务、产业运营收益、社区增值服务正成为创新盈利的三大方向。

(一)绿色化成为标配

在"双碳"目标背景下，绿色建筑与节能环保技术渗透率将大幅提升。超低能耗建筑、分布式能源系统、光伏屋顶等技术在新建项目中渗透率持续提高，生态修复治理黑臭水体、构建蓝绿交织生态网络。预计到2026年绿色改造相关产值占比将超过三成，成为行业新的增长极。

(二)智能化深度渗透

物联网、大数据、人工智能正从"概念验证"走向"规模应用"。数字孪生城市技术实现地上地下全要素管理，智慧社区平台实现安防、能耗、物业服务的智能化管理。BIM技术从设计施工阶段向运维全生命周期渗透，智能建造机器人已在多省商用。

(三)精细化与个性化并重

未来的旧城改造将更加注重细节，针对不同区域特点制定差异化方案。老龄化严重的小区重点完善无障碍设施与养老服务，年轻人口集中的区域则侧重打造创业空间与文化休闲场所。每个城市都将更加注重挖掘自身历史文化与地域风貌，避免千城一面。

(四)可持续化成为共识

行业正从"重建设、轻运营"转向长期运营模式。引入专业社区运营团队，建立可持续的维护管理机制，通过REITs等工具实现资产证券化，让改造后的设施能长期发挥作用。

(一)赛道选择：三大核心方向

老旧小区改造中的地下管网非开挖修复、绿色建材、智能设备是确定性最强的细分赛道。历史街区活化与工业遗存利用则是弹性最大的方向，需要极高的文化创意策划与商业空间设计能力。城中村改造中的保障性租赁住房建设与产业导入，则是政策红利最集中的领域。

(二)融资策略：多元化组合

中央预算内投资、地方政府专项债、超长期特别国债构成托底力量，REITs扩容为退出渠道，绿色债券与碳中和基金提供低成本资金。社会资本通过PPP、EOD等模式参与，已从三成提升至近六成。投资者应构建"财政+金融+社会资本"的多元融资组合，降低资金链风险。

(三)能力建设：从开发商到运营商

传统房企"高杠杆、高周转、高负债"模式彻底终结，行业进入"低杠杆、低周转、重运营"新阶段。具备规划能力、产业导入能力、资金平衡能力、长期运营能力的企业将脱颖而出。向"城市综合运营服务商"转型，打造"投、融、建、管、运"全产业链服务能力，是生存关键。

(四)区域布局：梯度配置

一线城市率先企稳，房价温和上涨，旧改重点聚焦核心区城中村改造与老旧小区升级。强二线城市成为最大赢家，获得大量城市更新资源倾斜。三四线城市则面临持续阴跌，但核心城区因旧改带动仍有局部回暖机会。建议投资者优先配置核心城市核心区项目，谨慎下沉。

如需了解更多旧城改造行业报告的具体情况分析，可以点击查看中研普华产业研究院的《》。